모아타운 완벽정리｜문제점·분담금·반대 이유부터 서울시 대상지 현황·사례까지 한눈에

모아타운이란 무엇일까요? 서울시가 추진하는 공공지원형 재개발 ‘모아타운’의 개념부터 문제점, 반대 이유, 분담금 부담, 대상지 현황, 실제 사례까지 한 번에 정리했습니다. 투자자와 실수요자 모두가 알아야 할 모아타운 핵심 정보를 제공합니다.

1. 모아타운이란 무엇인가요?

모아타운은 노후 저층 주거지를 체계적으로 정비하기 위해 서울시가 추진 중인 공공지원형 정비사업이에요.
쉽게 말해, 소규모 재개발과 도시재생사업의 장점을 결합한 새로운 형태의 도시정비 제도입니다.

기존 재개발사업은 규모가 크고, 주민 간 갈등이 많으며, 사업 기간이 길어서 투자 접근이 쉽지 않았어요.
반면 모아타운은 작은 필지를 모아 단지화하고, 공공이 기반시설(도로, 공원, 상하수도)을 지원하기 때문에 사업 효율성과 안정성이 높습니다.

 

 

서울시는 2025년 10월 기준으로 총 24개 자치구에서 116개 구역을 모아타운 관리계획 추진 중이라고 공식 발표했어요.
즉, 현재 ‘모아타운 후보지 또는 지정 지역’이 상당수 존재하며, 전국적이 아닌 서울 내에서 활발하게 시행되고 있습니다.

서울시는 “2040 서울도시기본계획”에서 모아타운을 주거환경정비의 핵심 정책으로 삼고 있으며, 2022년부터 꾸준히 대상 지역을 확대하고 있어요. 관련 공식 현황은 서울시 ‘모아주택·모아타운 주요현황’ 페이지에서 확인할 수 있어요.

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2. 모아타운이 등장하게 된 배경이에요

서울의 주거지 중 약 30% 이상이 30년 이상 된 노후 저층 주택입니다.
이 지역들은 도로 폭이 좁고 기반시설이 부족해서 일반 재개발을 진행하기 어렵고, 도시재생사업만으로는 개선 효과가 제한적이었어요.

이런 문제를 해결하기 위해 서울시는 대규모 재개발이 힘든 노후 주거지를 여러 블록 단위로 묶어 정비하는 ‘모아타운’ 제도를 도입했습니다.
그 결과, 도시 전체의 균형 발전과 주거환경 개선을 동시에 이루겠다는 게 핵심 목표예요.

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3. 모아주택이란 무엇인가요?

모아타운을 이해하려면 모아주택에 대해서도 알아야 해요.

모아주택은 모아타운 안에서 실제로 개별 정비사업을 추진하는 단위 구역이에요.
쉽게 말하면, 모아타운이 ‘큰 그림’이라면 모아주택은 그 안의 블록 단위 소규모 재개발 사업이에요.

모아주택 사업은 기존의 다가구·빌라 밀집지를 정비해 최대 10층 이하의 저층 공동주택 단지로 새롭게 조성하는 방식이에요.
서울시는 이때 도로 확장이나 공원 설치 등 기반시설을 직접 지원해서 사업성을 높이고 있습니다.

즉,

• 모아주택 = 실제 정비사업 단위
• 모아타운 = 여러 모아주택을 묶은 권역 단위 계획

으로 이해하면 됩니다.
이 구조 덕분에 소규모 지역에서도 체계적인 도시정비가 가능하고, 사업 리스크를 분산시킬 수 있는 장점이 있어요.

모아타운·모아주택 개념

모아타운은 노후 저층 주거지가 밀집되어 있어 일반 재개발이 어려운 지역을 대상으로, 블록 단위로 재편하면서 공공이 기반시설을 지원하는 서울시의 소규모 주택정비 방식이에요.
모아주택은 그런 블록 안에서 실제 주택을 정비하는 개별 단위 사업을 의미합니다.

• 서울시 공식 ‘모아타운·모아주택’ 안내 페이지: 서울도시공간포털 “모아타운 · 모아주택” 
• 제도 배경과 개념 설명: 서울시 정책소개 “모아서 더 좋게, 모아타운으로 / 모아서 새롭게, 모아주택으로”

해당지역을 보시려면 클릭하세요👇🏻

춮처 -서울도시공간포털 / 클릭하면 이동됩니다.

 

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4. 투자자의 입장에서 본 모아타운의 매력입니다

장점과 기대 효과

모아타운·모아주택 방식은 다음과 같은 장점이 있어, 서울시가 저층주거지 정비의 현실적 대안으로 제시하고 있어요.

• 소규모 필지를 모아 단지화하므로, 대규모 재개발처럼 넓은 토지나 대규모 사업비가 필요 없어요.
• 공공이 도로, 공원, 주차장 등 기반시설을 지원해 주거 환경과 생활 인프라가 개선됩니다. 
• 일반 재개발보다 사업 기간이 단축될 수 있다는 점도 공식 자료에서 강조돼요.

 

(1) 초기 진입가가 낮아요

기존 재개발 지역은 이미 투자 기대감이 반영돼 가격이 높게 형성되어 있습니다.
하지만 모아타운 지역은 대부분 아직 지정 초기 단계라서 상대적으로 낮은 진입가로 투자할 수 있는 장점이 있어요.
즉, 초기 진입 투자자에게 시세차익 기회가 크다는 뜻입니다.

(2) 공공주도형이라 안정성이 높아요

서울시가 직접 선정하고 관리하는 사업이라 행정 절차가 명확하고 신뢰성이 높습니다.
또한 공공이 기반시설 설치를 지원하기 때문에 민간 재개발보다 사업성 측면에서 유리한 점이 많아요.

(3) 도심 내 입지 프리미엄이에요

모아타운 지역은 대부분 서울 도심 또는 역세권 인근의 노후 저층 주거지입니다.
개발이 완료되면 주변 인프라와 교통 접근성이 좋아져 입지 프리미엄을 확보하기 쉬워요.

(4) 중장기 가치 상승이 기대돼요

모아타운 사업은 ‘후보지 지정 → 정비계획 수립 → 사업 추진 → 준공’의 단계를 거치며 점진적으로 가치를 높여갑니다.
특히 모아주택 단지가 조성되면 기존의 낙후된 빌라 지역이 브랜드 단지 수준의 주거지로 탈바꿈하게 돼요.

 

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5. 투자 시 주의해야 할 점이에요

(1) 후보지 지정 전후의 리스크 구분

모아타운은 후보지 발표 전후로 투기 수요가 급격히 증가할 수 있는 구조예요.
따라서 지정 확정 여부, 행정 절차 진행 단계, 주민 동의율 등을 반드시 확인해야 합니다.

(2) 지역별 속도 차이에 주의하세요

모아타운은 공공이 지원하지만, 실제 추진 속도는 주민 동의율과 사업성에 따라 달라요.
어떤 곳은 빠르게 진행되지만, 어떤 지역은 수년간 정체되기도 합니다.
단기 수익보다는 중장기 관점에서 접근하는 것이 안전해요.

(3) 토지와 건물 권리관계를 꼭 확인해야 해요

소규모 정비사업은 필지 구조가 복잡한 경우가 많아요.
특히 다가구나 지분 빌라 매입 시에는 권리관계와 노후도 기준(준공 20년 이상 등)을 철저히 점검해야 합니다.

다시정리하

모아타운 방식이 매력적이지만, 다음과 같은 현실적 한계와 주의점이 있어요.

• 모든 구역이 모아타운으로 지정되거나 정비가 진행된다는 보장은 없어요. 주민 동의율, 필지 상황, 행정 절차 등에 따라 사업이 지연되거나 묻힐 수 있어요.
• 모아주택 사업이 개별 단위이기 때문에, 지구 전체의 개발 이익이 제한적일 수 있고, 상업시설이나 고밀도 개발처럼 기대되는 높은 수익을 보장받기 어려울 수 있어요.
• 원주민, 세입자, 소유자 간 이해관계가 얽혀 복잡한 조율이 필요하다는 지적이 있고, 이로 인해 사업 추진이 어려운 경우도 있어요.

공공자료 및 지침에서도 “모아타운은 무분별한 나홀로 아파트를 방지하고, 체계적인 정비를 위해 도입된 제도”라고 설명하면서도, “토지이용 계획, 주민 의견, 기반시설 계획 등이 함께 고려되어야 한다”고 명시하고 있어요.

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6. 앞으로의 전망이에요

서울시는 2025년까지 모아타운 300곳을 지정할 계획이에요.
이는 단순히 도시정비 차원을 넘어, 주거복지와 지역 균형발전을 함께 이루는 중장기 도시계획 전략이에요.

최근 부동산 시장이 조정 국면임에도 불구하고, 모아타운 지역은 거래 문의와 관심이 꾸준히 늘고 있어요.
이는 투자자들이 공공주도형 재개발 모델의 안정성과 장기 가치 상승 가능성을 높게 평가하기 때문이에요.

특히 금리 안정과 경기 회복이 맞물리면, 서울 저층 주거지의 재정비 시장 중심이 모아타운으로 이동할 가능성이 매우 커요.

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7. 투자 전략 요약입니다

구분	핵심 포인트
투자 시점	후보지 선정 전 or 정비계획 수립 초기
유망 지역	서울 도심 및 역세권 인근 저층 주거지
투자 포인트	낮은 진입가 + 공공지원형 안정성
리스크	후보지 미선정, 추진 지연, 복잡한 권리관계
전략	장기 보유, 실거주 병행, 정보 선점 중요